以低價(jià)房屋置換低價(jià)房屋如何認(rèn)定受賄數(shù)額

　　【典型案例】

　　甲系某國(guó)有公司總經(jīng)理，乙系私營(yíng)企業(yè)主，丙系甲的同學(xué)、某國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人。甲曾經(jīng)利用職務(wù)便利，在多個(gè)事項(xiàng)上為乙提供幫助，甲與丙無(wú)任何職務(wù)關(guān)聯(lián)。

　　2016年2月，丙向甲推薦，請(qǐng)其購(gòu)買(mǎi)丙公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)東風(fēng)小區(qū)，并承諾給予權(quán)限內(nèi)的最大折扣8折（同期對(duì)外銷(xiāo)售一般為95折），后甲從東風(fēng)小區(qū)選中一套總價(jià)200萬(wàn)元的房產(chǎn)（現(xiàn)房），按照8折的價(jià)格160萬(wàn)元與丙公司簽訂購(gòu)房合同，并支付房款。同年4月，在甲與乙聊天時(shí)，偶然談及其購(gòu)買(mǎi)了東風(fēng)小區(qū)樓盤(pán)，乙聽(tīng)后表示，其公司開(kāi)發(fā)的西風(fēng)小區(qū)（期房）質(zhì)量更好，升值潛力更大，向甲推薦。甲稱(chēng)自己資金有限，且購(gòu)買(mǎi)東風(fēng)小區(qū)時(shí)享受了低折扣，不打算再購(gòu)買(mǎi)西風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)。乙表示，甲可以將購(gòu)買(mǎi)的東風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)以購(gòu)買(mǎi)價(jià)置換給乙公司，乙公司以“內(nèi)部員工價(jià)”向甲出售西風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)，甲同意。同年6月，甲在西風(fēng)小區(qū)選中一套總價(jià)400萬(wàn)元的房產(chǎn)。7月，甲與乙公司簽訂購(gòu)房合同，約定以75折的“內(nèi)部員工價(jià)”共計(jì)300萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，并將東風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)鑰匙交給乙公司。2016年10月，甲向乙公司支付140萬(wàn)元差價(jià)。后西風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)交房，甲一直將其對(duì)外出租。為少繳稅款，2018年5月，甲配合乙將東風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)過(guò)戶至乙公司名下。2020年2月，甲案發(fā)。

　　【分歧意見(jiàn)】

　　上述案例中，對(duì)于甲是否屬于通過(guò)“以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋”的方式收受乙的利益輸送，有不同意見(jiàn)。

　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為，甲購(gòu)買(mǎi)東風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)享受的是8折，置換西風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)時(shí)享受的“內(nèi)部員工價(jià)”是75折，兩套房屋折扣力度相近，甲、乙互相置換屬于自愿、公平行為，甲不存在以“明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格”購(gòu)買(mǎi)乙房屋的情形。

　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為，甲購(gòu)買(mǎi)東風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)的總價(jià)為200萬(wàn)元，折扣為8折，節(jié)約資金40萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)西風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)的總價(jià)為400萬(wàn)元，“內(nèi)部員工價(jià)”為75折，節(jié)約資金100萬(wàn)元。二者相差60萬(wàn)元，因此，應(yīng)認(rèn)定為甲通過(guò)置換方式收受乙的利益輸送60萬(wàn)元。

　　第三種意見(jiàn)認(rèn)為，不能簡(jiǎn)單用東風(fēng)小區(qū)、西風(fēng)小區(qū)兩套房產(chǎn)折扣節(jié)約的資金相減，來(lái)計(jì)算利益輸送數(shù)額，而應(yīng)通過(guò)計(jì)算兩套房產(chǎn)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)與各自實(shí)際支付價(jià)之間的差額，來(lái)判斷是否存在利益輸送以及利益輸送的金額。

　　【評(píng)析意見(jiàn)】

　　筆者同意第三種意見(jiàn)。具體分析如下：

　　甲在購(gòu)買(mǎi)東風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)時(shí)，由于其同學(xué)丙的原因，因此享受了低于市場(chǎng)正常優(yōu)惠的折扣，因甲與丙無(wú)任何職務(wù)關(guān)聯(lián)，故該筆優(yōu)惠并非利益輸送，甲不構(gòu)成受賄。同時(shí)，自2016年2月到甲置換西風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)，中間經(jīng)過(guò)幾個(gè)月時(shí)間，房屋價(jià)格可能發(fā)生變化，因此，甲以其購(gòu)入價(jià)160萬(wàn)元將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公司，確實(shí)讓乙公司占有一定“利益”；另一方面，甲作為非乙公司員工，以“內(nèi)部員工價(jià)”75折購(gòu)買(mǎi)西風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)，也占有乙公司的一定“利益”。對(duì)于兩個(gè)“利益”的大小，由于樓盤(pán)的市場(chǎng)折扣力度不同、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間變化等因素，不能簡(jiǎn)單以兩套房產(chǎn)享受的折扣金額的差作為計(jì)算認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)選擇更為精準(zhǔn)、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的思路和方法。具體而言，應(yīng)選擇甲、乙正式實(shí)施置換房產(chǎn)的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)分別對(duì)東風(fēng)小區(qū)、西風(fēng)小區(qū)兩套房產(chǎn)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，再與甲實(shí)際購(gòu)入支付價(jià)格相減，進(jìn)而判斷甲乙在置換兩套房屋中各自占有的“利益金額”，以此判斷甲是否接受了乙的利益輸送。

　　在認(rèn)定上述問(wèn)題中，需要注意以下幾方面問(wèn)題。

　　一是置換時(shí)間節(jié)點(diǎn)的選擇必須精準(zhǔn)。由于置換的時(shí)間節(jié)點(diǎn)影響房產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估認(rèn)定，因此在時(shí)間點(diǎn)的選擇上，必須十分精準(zhǔn)、科學(xué)，確保評(píng)估結(jié)論得到甲乙當(dāng)事人的認(rèn)可。該案例中涉及多個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，其中甲乙口頭達(dá)成置換約定的時(shí)間為2016年4月，甲挑選西風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)的時(shí)間點(diǎn)為6月，具體與乙公司簽訂房屋合同的時(shí)間為7月，交齊尾款時(shí)間為10月，最終將東風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)正式過(guò)戶給乙公司是2018年5月。根據(jù)案件事實(shí)，上述幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)中，最科學(xué)的應(yīng)是2016年7月甲與乙簽訂購(gòu)房合同并將東風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)鑰匙交給乙公司，此時(shí)，甲、乙雙方正式實(shí)施置換房產(chǎn)行為，至于其他時(shí)間節(jié)點(diǎn)，均為置換的準(zhǔn)備階段或后續(xù)自然延續(xù)階段，不宜作為評(píng)估節(jié)點(diǎn)。

　　二是確保房產(chǎn)評(píng)估方法科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。在委托有資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)2016年7月東風(fēng)小區(qū)、西風(fēng)小區(qū)兩套房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，必須與評(píng)估公司充分溝通，選擇科學(xué)的評(píng)估方法和足夠的取樣樣本。特別要注意，由于上述小區(qū)在市場(chǎng)上正常銷(xiāo)售時(shí)即存在一定折扣，因此不能僅以房屋原價(jià)作為取樣標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)注意收集市場(chǎng)上一般客戶同期購(gòu)買(mǎi)同類(lèi)房產(chǎn)時(shí)的平均成交價(jià)格，以此精準(zhǔn)計(jì)算出兩套房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，確保鑒定結(jié)論的科學(xué)性和可信性。上述案例中，經(jīng)評(píng)估，2016年7月東風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)為195萬(wàn)元，甲的實(shí)際購(gòu)入價(jià)為160萬(wàn)元，差額35萬(wàn)元；同期西風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)為390萬(wàn)元，實(shí)際購(gòu)入價(jià)為300萬(wàn)元，差額90萬(wàn)元，二者相減為55萬(wàn)元。因此，最終認(rèn)定甲通過(guò)與乙置換房屋的方式，接受乙的利益輸送55萬(wàn)元。

　　三是科學(xué)精準(zhǔn)計(jì)算甲應(yīng)退繳的贓款和孳息數(shù)額。2020年甲案發(fā)后，需要退繳的贓款金額是多少？上述認(rèn)定甲通過(guò)“置換”房屋方式，收受乙的賄賂金額為55萬(wàn)元，但在追繳贓款時(shí)，除了受賄本金外，考慮55萬(wàn)元作為購(gòu)房資金去向明確，且經(jīng)過(guò)4年時(shí)間房屋價(jià)格大幅升值，因此應(yīng)將升值部分金額作為孳息予以追繳。具體計(jì)算方式為，先算出55萬(wàn)元在西風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)390萬(wàn)元中所占比例（14.1%），再對(duì)2020年2月甲案發(fā)時(shí)西風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估（如600萬(wàn)元），最終兩數(shù)相乘，計(jì)算出案發(fā)時(shí)該55萬(wàn)元賄賂款對(duì)應(yīng)房屋份額的價(jià)值（84.6萬(wàn)元），因此，甲需退繳贓款及孳息共計(jì)84.6萬(wàn)元。此外，該案例中，西風(fēng)小區(qū)房產(chǎn)收房后，甲一直將該房屋出租，對(duì)于其用賄賂款購(gòu)房部分產(chǎn)生的租金，嚴(yán)格來(lái)講也屬于受賄孳息，也應(yīng)予以追繳。具體計(jì)算時(shí)，應(yīng)從該房產(chǎn)出租之日起算，以甲將贓款84.6萬(wàn)元退繳到辦案機(jī)關(guān)賬戶為截止日期，精準(zhǔn)計(jì)算出該房產(chǎn)在此階段的總計(jì)房租金額，同時(shí)扣除該階段房屋的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等正常支出，再乘以14.1%，確保孳息的計(jì)算精確、嚴(yán)謹(jǐn)。（艾萍 作者單位：中央紀(jì)委國(guó)家監(jiān)委第十三審查調(diào)查室）