實(shí)行“新租約+土地年租制” 破解城市有機(jī)更新障礙

　　“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要草案中，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、推進(jìn)新型城市建設(shè)成為其中一個(gè)重要內(nèi)容。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在今年的全國工商聯(lián)提案中建議，實(shí)行“新租約+土地年租制”模式，以破解城市有機(jī)更新障礙。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴志坤表示，在當(dāng)前“國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的經(jīng)濟(jì)模式下，推進(jìn)新型城市建設(shè)、實(shí)現(xiàn)城市更新因其自身內(nèi)嵌的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境目標(biāo)與內(nèi)循環(huán)核心要素高度契合，成為我國新經(jīng)濟(jì)模式下重塑城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)消費(fèi)水平、改善人居環(huán)境、推動(dòng)城市向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要路徑。

　　“城市更新是個(gè)大課題，涉及范圍很廣。從宏觀更新方式可分為三類：拆除重建類、有機(jī)更新類和綜合整治三類。”柴志坤介紹，有機(jī)更新類是指對(duì)區(qū)域內(nèi)原有的建筑基本保留，只有少量拆建的更新。雖然目前有機(jī)更新在我國各地所占比例不高，但相比于拆除重建，有機(jī)更新可以在保留城市文化、肌理和特色的前提下，不斷迭代更新產(chǎn)業(yè)，持續(xù)不斷地為地方創(chuàng)造新的供給，滿足新時(shí)代的需求，煥活城市活力，提升城市功能，改善城市人居環(huán)境。

　　但同時(shí)，由于目前我國城市更新各項(xiàng)制度仍不完善，在具體項(xiàng)目的實(shí)施過程中，仍然面臨著諸如土地、規(guī)劃、資金等多方面問題。其中，有關(guān)土地使用的問題尤為突出。

　　首先，城市更新是在原有規(guī)劃和建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行更新和改造，很可能涉及原有用途的改變，如老廠房以前都是工業(yè)用地，為了達(dá)到項(xiàng)目新的功能需求，需要變成商業(yè)、科研、公寓等其他性質(zhì)用地。但目前遇到的問題是，雖有建筑用途改變卻沒有明確的法律審批依據(jù)和程序，很多項(xiàng)目在審批的時(shí)候，地方政府只能采取上會(huì)討論的形式，但又常因涉及利益調(diào)整而難以決策。

　　其次是土地使用年限到期是否可延長(zhǎng)的問題。目前大量需要更新的商業(yè)和辦公樓，已快達(dá)到使用年限或僅剩10幾年，但對(duì)非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問題目前還沒有明確的法律規(guī)定。

　　另外還有建筑是否可以加層的問題。工業(yè)園區(qū)、廠房、商業(yè)是城市有機(jī)更新的重要領(lǐng)域。這些既有建筑改造后為適應(yīng)新的業(yè)態(tài)，往往需要將建筑內(nèi)部進(jìn)行加層處理，進(jìn)而引起使用面積的調(diào)整。但目前既有建筑加層改造并沒有明確的法規(guī)依據(jù)，因此也無法獲得任何形式的審批，加出的面積也屬于違建范疇，更新幾乎不可實(shí)施。

　　為推動(dòng)城市有機(jī)更新進(jìn)程，吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入城市更新，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)建議實(shí)行“新租約+土地年租制”破解城市有機(jī)更新的以上障礙。

　　第一，實(shí)行“新租約+土地年租制”可以平滑銜接新舊建筑使用年限、用途和容積率的改變。“新租約”是指，對(duì)有機(jī)更新的建筑按新用途、新年限重新簽訂土地使用年限；“土地年租制”是指土地使用者簽訂新租約后，按年交納土地出讓金。如“工改商”更新后，新租約與舊租約重疊的年限內(nèi)，可按商業(yè)用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按年補(bǔ)交，原土地使用年限到期后，直接按商業(yè)用途按年交納土地出讓金；如果增加面積，則按面積增加后的容積率測(cè)算土地出讓金交納標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二，實(shí)行“新租約+土地年租制”是用經(jīng)濟(jì)手段處理土地用途變性等問題，既增加了地方土地出讓收入，又減少了行政風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三，實(shí)行“新租約+土地年租制”可以化解亟待更新的既有建筑由于土地使用剩余年限短社會(huì)資本無法投入的問題，加快城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和功能提升。

　　第四，“新租約+土地年租制”中年租金的制定可根據(jù)不同建筑用途、產(chǎn)權(quán)、使用面積、經(jīng)營利潤(rùn)等進(jìn)行綜合考慮，建立相應(yīng)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來確定；對(duì)于土地使用年限內(nèi)產(chǎn)權(quán)人變更的，買賣雙方可參考現(xiàn)行年租金價(jià)格和到期后價(jià)格進(jìn)行協(xié)商。